福岡で高性能住宅を建築している住宅会社「健康住宅㈱」のブランド推進室の中島がお届けします。
今回は「土地が先か家が先か、、」についてまとめてみました。

当然のことですが、家を建てるためには「土地」が必要です。
理想の家を建てるためには、必ず「理想の家を建てられる土地」を準備する必要があります。
既に住んでいる家の建て替えや相続などで土地を所有することになった場合を除き、家を建てるために新たに土地を探す方の方が圧倒的に多いと思います。
土地が無いと家は建たない、でも、建てたい家の大きさが決まらないと土地探しで失敗するかも知れない。
これから家を建てようとしていて、土地からお探しの方は是非読んで参考にしてください。

「そろそろ家を建てよう。じゃあまずは土地探しだ！」と不動産サイトなどで土地を探し始める方も多いと思います。
でも、ちょっと待ってください。
・建てたい家は平屋？２階建て？
・理想の間取りは？
建てたい家について、まずはこれらの条件を整理してから土地探しをする事をオススメします。

■流れ

【STEP1】理想の家をできるだけ具体的にイメージする

最初に、建てたい家のイメージを固めましょう。
この段階で明確にしたい事は、ズバリ「家の建坪（土地に対して建物が占めている坪数）」です。
そのためには、現在の家族構成はもちろんのこと、未来の家族構成も重要です。

子どもの人数は増えないのか、将来的にご両親との同居を考える必要があるのか、ペットを飼う可能性はあるのか。など一緒に住む人の数はとても大きな要素になります。
また、生活スタイルや収納の考え方、家事部屋や趣味部屋の有無など、「建てる家に必要な広さ」は適当に決められるものではありません。
そう、ある程度家の設計に知識のある人であれば自分で算出できるのかも知れませんが、多くの人はそうではないでしょう。
その場合、やはり住宅会社などで「建てる家に必要な広さ」を明確にしてもらう必要が出てきます。

では、住宅会社はどこでも良いのでしょうか。答えは「NO」です。
建てたい家を建ててくれる住宅会社を、最初から選んだ方が、その後に問題が発生する可能性が低くなります。
※その理由はSTEP3でお伝えします

【STEP2】明確になった「建坪」を確保できる土地を探す

「建てる家に必要な広さ」が決まったら、いよいよ土地探しの開始です。
土地には、その場所に応じて、建蔽（ぺい）率（※1）および容積率（※2）が決まっています。
建蔽率および容積率から、必要な建坪の家を建築することができる土地を探します。（※3）
※1 建蔽率
　敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合
　計算式：建築面積÷敷地面積✕100
※2 容積率
　敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合
　計算式：延べ床面積÷敷地面積✕100
※3 今回は土地の建蔽率による建坪にフォーカスしますが、実際には容積率の考慮が必要なケースもあります

もちろん不動産サイトなどで探す方法もありますが、住宅会社と一緒に探した方が早く見つかる事が多いです。
なぜかと言うと、土地情報などは「水面下情報」として、まず住宅会社をはじめ業者内で流れます。不動産サイトに掲載されるのはその後になるためです。

また、土地を探す際には下記の条件も考慮することが必要です。
・インフラ：上下水道、電気、ガス、インターネットなどのインフラが整備されているか（水道管が古い場合や口径が細い場合は、水道管の引き直し工事が必要なケースもあるので要注意）
・周辺環境：交通の便、周辺施設、治安、騒音など

最後に、土地探しで見落としがちなのがカレンダーと時間帯による環境の変化です。
大まかに言うと、カレンダーとは「平日」と「休日」のことで、時間帯とは「朝」「昼」「夜」のことです。
できれば、平日の朝・昼・夜、休日の朝・昼・夜、にその土地と周辺環境を確認しておくと安心でしょう。
たとえば、平日は問題ないが休日になると前面道路がとんでもなく渋滞することもあります。その場合は日常生活やプライバシーに関する問題が発生することが考えられます。（景勝地やレジャー施設の近くの道路は季節によっても交通量は大幅に変わります）

【STEP3】土地が決まったら住宅会社を決定する

土地が決まれば、あとは家を建ててくれる住宅会社を決めるだけです。
STEP1の最後で「建てたい家を建ててくれる住宅会社を、最初から選んだ方が良い」とお伝えしました。
理由は、とりあえず建坪を決めるためだけに安易に住宅会社を決めると、土地選びを基準とした「建坪」に変化が発生する可能性があるからです。
間取りの自由度は住宅会社によって違いますし、全館空調を希望する場合は空調室が必要になるケースもあり、それらによって建坪が変更になることがあります。
建坪が小さくなる場合はそう問題ではありませんが、逆に建坪が大きくなる場合はそうは行きません、建蔽率ギリギリの設計の場合は間取りの見直しが発生したり、もう少し広い土地を再度探すことになる可能性もあります。

上記の事から、家を建てる際の「土地が先か家が先か」問題については、「土地も家も同時に決めていく」事がいちばん良いと考えています。
これから家を建てる方々の後悔のない家づくりのために、少しでもお役に立てると嬉しいです。

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