皆さんこんにちは。
本日のブログは設計室　松本が担当いたします。

営業の皆さん！土地探しをしていると、高低差のある物件を目にしり、お施主様から安いからと高低差のある土地を持ってこられたことはないですか？

まず初めに高低差のある土地とは、前面道路や周辺地域の宅地よりも高い位置もしくは低い位置にある土地のことを指します。具体的には、がけ地や傾斜のある土地などが該当します。

高低差があると設計が難しく、出来れば避けたいと思われる方も多いかと思います。しかし、高低差を上手く活用することで、その土地ならではの特性を活かした家を建てることが可能です！

今回は高低差のある土地のメリット・デメリットや購入時の注意点についてお話いたします。

・メリット

■購入価格が安い
高低差があることで平地よりも安い傾向にあります。高低差のある土地の最大のメリットと言えます。

■水害を受けづらい
前面道路よりも高い位置にある場合、他の土地よりも高い場所に位置するので浸水などの水害を受けにくくなります。水害リスクを抑えた物件をお探しの方にはお勧めです。

■高低差を活用することができる
高低差を活用することで、道路から家の中を見られにくく、プライバシー性に優れたお住まいを建設することが可能です。前面道路よりも高い場所に位置する場合では、眺望が良く開放感を高めることができ、低い場合では地下室やガレージを設けることもできます。

・デメリット

■建築コストがかかる
高低差のある土地の1番のデメリットは、家の建築費用が高くなりやすいことです。高低差のある状態のままでは家を建てることは難しく、造成工事が必要な場合があります。工事費は土地の状態によっても変わりますが、合計で数十万〜数百万程度になる場合もあります。また工事の内容に加え、建築にも時間を要することになります。

デメリットでも述べましたが、高低差のある土地では建築にあたって工事が必要な場合もあります。土地の状態にもよりますが、主に次のような工事が必要となるでしょう。

■造成工事
切土・盛土・埋め立てなどを行うことで土地の高低差を埋めたり、傾斜をなだらかにしたりします。

■擁壁工事、土留め
擁壁工事とは、基礎が雨などの自然災害によって崩れてこないようにするために壁を作ることをいい、土留めは崖や盛り土が崩れないようにコンクリートで補強することをいいます。高低差によって費用は変わりますが、数十万円〜数百万円かかることもあります。

■地盤改良工事
地盤が弱い場合、地盤改良を行い地盤を補強します。主に表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法の3種類があります。お施主様が購入をする前に・・・

■工事費用を確認
デメリットでもお伝えしたように造成の際に多額の費用が発生する可能性もあります。そのため、土地の価格が安くても、工事費用を含めると割高になってしまうこともあります。
適切な高低差の解消法とそれに伴う施工費を算出しお施主様に提示してください。

■崖地（崖条例）に該当する場合もある

☆対策案

高さ3ｍを超えるがけが近接する場合、がけ条例により規制を受ける場合があります。がけ条例は各都道府県で制定されており、制限の内容は自治体によって異なります。がけ条例に該当する場合、建築許可を得るためには崖から崖の高さの2倍以上の距離を開けたり、擁壁を設置したりすることが必要になりますので、注意しなければなりません。

今回ご紹介した高低差のある土地は、デメリットばかりがイメージされがちですが、その土地ならではのメリットもあります。高低差を活かした設計にすると、平地では建設するのが大変な大型ガレージ

防音室やワインセラーのような設備を取り入れたお住まいの建設も可能になります。
(費用はすごくかかりますが・・・(^▽^;))

高低差のある土地は造成や擁壁の費用と、活用するためのコツや対策方法が様々ありますので、そういった案件がある場合は一度ご相談をよろしくお願いいたします。

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